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長租公寓的“伴生花”“租金貸”該何去何從
2018-09-17 17:11      來源:    作者: 13378 0

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■中國聯合商報 記者 宋博 北京報道

???????隨著北上廣深等城市房租快速上漲,長租公寓成為公眾輿論的焦點,而與其相伴而生的“租金貸”也再次進入公眾視野。不久前,原我愛我家副總裁胡景暉預言的“長租公寓爆倉,一定比P2P爆雷更厲害”,和緊隨其后的杭州鼎家破產事件,進一步將“租金貸”推上風口浪尖。

???????“租金貸”是否真的是不可控的?面對這個房屋租賃行業與金融信貸行業的“混血兒”,相關部門又該怎樣管控?

???????加劇金融風險

???????據了解,長租公寓領域的房租分期一般采取“押一付一”的保證形式。與傳統房屋中介“押一付三”模式相比,可以減輕租房人短期負擔。同時,也緩解了房東收租難問題。但房產中介引入的所謂“創新”的金融模式卻讓這個過程變得復雜且難以掌控。

???????長租公寓房租分期運行模式一般是房產中介從房主手中租房,再轉租給租戶。但是,在訂立合同過程中,部分房產中介機構引入了金融機構,租戶事實上被辦理了貸款。金融機構將相當長時間的貸款一次性轉劃給房產中介,中介再將這筆錢按季度或者按年支付給房東。如此一來,租戶的義務不再是按月交房租,而是按月向金融機構還貸。

???????僅從合同角度來看,金融機構的介入使原本簡單的居間合同變成了一個由借貸合同和居間合同組成的復雜關系合同。未來一旦發生糾紛,處理起來的成本要比原有的模式更高。尤其是借貸合同的存在,也一定會提高租房者的成本,甚至為后續的暴力催收埋下隱患。

???????而一旦資金鏈斷裂,運營長租公寓的公司完全可以“跑路”。房主屆時收回房子,但是租戶必須繼續履行貸款合同,否則可能面臨合同糾紛。可以看出,所謂的“租金貸”存在著嚴重的風險隱患,這種風險最終會由金融機構和租戶買單。因此,“租金貸”已不是單純房屋租賃市場的問題,更多地應該從防范金融風險角度來看待。

???????而之前“爆倉”的杭州鼎家就屬于此類。8月20日,杭州鼎家網絡科技有限公司公告稱,因經營不善導致資金斷裂,已停止運營。并引入上海寓團公寓管理公司作為鼎家業務承接方,與相關業主及租戶對接承租事宜。

???????據悉,鼎家曾許諾租客用押一付一的方式繳納房租,實際上是讓租戶在不知情的情況下使用了P2P進行了網絡貸款。租客們通過銀行卡綁定一個名為51返唄(現更名為“愛上街”)的App一次性把租金付給了鼎家,再每月返還給貸款App相應的金額。而在鼎家破產之后,租客不僅拿不到先行支付的押金,還依然要每月按時向“愛上街”還錢,而房東也未收到鼎家公司應給的之后租金,一些房東已經準備收房。

???????據了解,鼎家破產約有4000戶租客受損,涉及的網貸平臺有6家,其中“愛上街”是租客綁定最多的。在破產通知發布后,鼎家一名負責人直接告訴租戶:“沒錢退押金,更沒錢退房租。”

???????易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受《中國聯合商報》記者采訪時表示,對于當前此類長租公寓來說,其實就是用金融創新來管理租賃業務,難免要出問題。而且很多時候,此類租戶在不知情的情況下,也辦理了貸款,未來很多信用記錄、違約等問題,責任是很難說清的,這就是一筆糊里糊涂的貸款,牽涉到很多部門,自然也會惹出很多爭議。對于長租公寓來說,各類貸款其實都是為了融資,本質上都是為了做大規模,類似收儲房源和做大企業架構等。但很顯然未來這方面會面臨很多新的監管。

???????青島大學教授、原子智庫作者易憲容認為,長租公司搞“租金貸”是在空手套白狼,是對金融的過度使用,政府不應坐視不管。

???????他在《租金貸盛行加重金融風險》一文中表示,在這種“空手套白狼”的“租金貸”經營模式下,在房租上漲,或房屋中介公司把資金用于其他投資收益較好時,那么其擴張的速度就會越來越快,金融風險也不會暴露出來。但是,當租賃市場的房租下行,所壟斷的房子無法租賃出去時,或他們的投資失利時,這種“租金貸”經營模式隨時都可能引發房屋中介公司資金鏈斷裂的風險。而資金鏈的斷裂,既無法繼續向房東支付租金,從而導致迫使房東收回房屋。同時,租客交了房租,但要面臨著無房屋可住的處境,還得償還房租貸。如果租客拒絕再還貸款,那么這些第三方信貸機構也面臨著資金鏈斷裂甚至倒閉的風險。

???????多地加強管控

???????其實,針對“租金貸”的問題,北京、深圳等多個城市都開始了行動。

???????8月17日,北京市住建委聯合多部門集中約談自如、相寓、蛋殼公寓等10家主要住房租賃企業負責人。明確要求住房租賃企業:不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競爭搶占房源;不得以高于市場水平的租金或哄抬租金搶占房源;不得通過提高租金誘導房東提前解除租賃合同等方式搶占房源。

???????8月23日,北京市住建委表示,已經會同市銀監局、市金融局等啟動調查“租房貸”,將嚴查中介機構的資金來源和流向,一旦查實違規行為,將從嚴處罰。

???????深圳互聯網金融協會8月27日下發提示,強調深圳市互聯網金融平臺嚴禁與違法違規從事長租公寓業務的中介服務商開展“租金貸”業務,不得以不實宣傳誤導金融消費者接受與其風險認知不相符合的服務。

???????深圳互聯網金融協會表示,部分長租公寓中介服務商通過對房屋租賃合同條款進行設計,誤導租客與互聯網金融平臺簽署貸款合同,并且截留了原本用于交租的貸款資金,涉嫌非法侵占他人財物,造成租客、房東合法利益的重大損失,且形成了資金池和期限錯配,具杠桿高、風險大等問題。

???????8月28日,因西安市住房租賃市場出現了“租房貸”相關問題,西安市住房保障和房屋管理局發布通知指出,簽訂的住房租賃合同不得在住房租賃合同以外添加任何口頭承諾,同時,不得涉及住房租賃租金貸款相關內容。

???????自如CEO熊林在接受媒體采訪時回應稱,“租金貸本身是一種創新,但作為一種金融手段,一個是使用比例,杠桿幅度,第二是真實性。”他表示,自如在租金貸的占比保持在25%以內,其負債水平和投入水平是良性的,但很多企業用到70%以上,這就存在很多透支未來的風險。很多客戶反映被貸款,沒有讓消費者知情,而且放大了杠桿。

???????對于防范長租公寓的金融風險,熊林分析,主要靠三個手段,降低使用比例,提升資產質量,提升經營水平,“使用比例在一定比例之下,就沒有透支未來。經營做得好,就不會破產。收入要彌補負債,量入為出,不做盲目的擴張,以穩健的增長來防范風險,為客戶做規范的操作。”

???????嚴躍進表示,資本介入而且和互聯網金融掛鉤,會使得各類法律糾紛問題更加復雜,所以租賃市場已經不是過去的房東和房客簽個合同那么簡單,其實背后的金融風險也是需要防范的。類似市場的金融風險管控,應該成為當前市場管控的重點內容。

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